Taxa Associativa em Loteamento "Fechado"

No Loteamento “Fechado” os lotes são considerados áreas privativas, sendo que as demais áreas externas continuam pertencendo a municipalidade, contudo estas áreas são concedidas àqueles que irão gerir o loteamento (a associação dos moradores) para a sua manutenção, limpeza, conservação e segurança, já que por serem “fechados” os órgãos públicos não irão ali adentrar para realizar os serviços oferecidos à população.

Ao se adquirir um lote em um loteamento “fechado”, o proprietário é cobrado por uma Associação de Moradores, regularmente constituída, que gere as despesas para a manutenção e a conservação das áreas comuns em benefício de todos, sejam os associados ou não.

Ocorre que, com o passar do tempo, alguns moradores começaram a não realizar o pagamento destas taxas, sob o fundamento de que não possuíam interesse em se associar. A fundamentação utilizada por alguns dos proprietários era com base no art. 5º, inciso XX da Constituição Federal, que determina “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Contudo, os proprietários que se utilizavam deste argumento para o não pagamento das taxas associativas continuavam utilizando todos os serviços prestados pela associação, da mesma maneira que os que realizavam o pagamento, causando uma situação denominada de “enriquecimento sem causa”.

Importante ainda destacar que o próprio imóvel, na maioria das vezes, sempre é valorizado pela simples oferta desses serviços de administração/manutenção/conservação, os quais, apresentam-se como fator determinante para a escolha e aquisição do imóvel, logo, o não pagamento da taxa apenas gera um prejuízo aos demais proprietários e ao próprio loteamento.

Essa discussão foi levada ao Supremo Tribunal Federal, a fim de que fosse solucionada a situação de se o adquirente do lote poderia ser cobrado compulsoriamente, mesmo sem revelar o seu interesse em se associar ou permanecer associado, no ato da aquisição do seu lote.

Entretanto, antes mesmo da publicação da Decisão pelo STF, a Lei nº 13.465/2017, disciplinou a questão em seu artigo 36-A, autorizando a cobrança da taxa, senão veja a integralidade do artigo:

Art.36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Considerando a existência de divergentes decisões, o Supremo Tribunal Federal deu repercussão geral ao assunto por meio do Tema 492 intitulado de "cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado", nos autos do RE 695.911, de relatoria do Ministro Dias Toffoli.

A decisão do STF foi no sentido de que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei Federal nº 13.465/2017 ou de anterior Lei local que discipline a questão.

O Ministro destacou que a edição da Lei 13.465/2017 instaurou um marco temporal, em âmbito nacional, para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. A norma alterou a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979) e instituiu a relação obrigacional entre titulares e administradora de imóveis situados nos loteamentos de acesso controlado (antes chamados de loteamentos fechados regulares), desde que estejam previstos em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Assim, para os casos de quem já é proprietário de lote, basta que seja demonstrada a inscrição perante a Associação, que pode ser por meio do contrato de compra e venda do lote, se este trouxe cláusula expressa prevendo a obrigatoriedade na contribuição das despesas associativas do empreendimento, ou então por meio de uma “ficha de inscrição ou associação”.

Já para os novos adquirentes, o “ato constitutivo da obrigação” da associação é o seu próprio estatuto social, o qual deverá estar registrado em cartório de imóveis, na matrícula mãe do empreendimento ou nas matrículas individualizadas de cada lote já desmembrado.

Para saber se o seu lote se encontra em um Loteamento “Fechado” ou um Condomínio, é necessário realizar a busca e análise na matrícula do imóvel, a fim de que seja percebida a qualificação daquele empreendimento. Ainda, sobre a possibilidade ou não de cobrança, se faz necessária a análise de todos os documentos firmados e assinados quando da aquisição do imóvel, a data da aquisição e a data do estatuto social e seu registro.