STJ entende que CDC não se aplica a rescisão de compra de imóvel com alienação fiduciária

Por votação unânime, o Superior Tribunal de Justiça - STJ - entendeu que, em casos de contrato de compra e venda de imóvel realizados com a garantia da alienação fiduciária, não será aplicado o Código de Defesa do Consumidor - CDC - quando houver inadimplemento do comprador devidamente constituido em mora, devendo ser aplicada a Lei nº 9.514/1997 que trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

O entendimento firmado foi o de que:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação especifica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Com este entendimento, a partir de agora, os compradores que se tornarem inadimplentes nestes contratos garantidos por alienação fiduciária poderão perder todo o valor pago, exceto nos casos em que houver o leilão público e o valor da venda superar o valor do débito.

Explicando a situação, a decisão será aplicada para os casos em que o comprador do imóvel realiza o financiamento e dá o bem em garantia, com a alienação fiduciária. Neste caso, a propriedade do bem fica pertencendo a quem concedeu o financiamento e somente será passada ao comprador quando ele quitar a dívida.

Quando ocorria a aplicação do CDC o comprador/devedor poderia recuperar, ou não, uma parcela considerável do valor que já havia sido pago antes de se tornar inadimplente.

Pela Legislação nº 9.514/97, em caso de não pagamento da dívida, a propriedade do imóvel dica consolidada em nome daquele que concedeu o financiamento, ocorrendo o leilão público com o objetivo de quitar a dívida. Em caso da arrematação ocorrer em valor superior a dívida, o excedente será devolvido ao comprador/devedor.

Porém é importante destacar que para que haja esta aplicação é necessária que todas as formalidades sejam devidamente respeitadas, ou seja, o contrato deve ser com a garantia da alienação fiduciária, devendo estar devidamente registrado e o devedor precisa estar constituído em mora. Já o comprador/devedor deve ter sido devidamente intimado sobre o débito para pagamento e informado sobre a possibilidade de o bem ir à leilão, bem como o prazo para isto ocorrer.

Por Mariana Oliveira