Reforma Tributária e imóveis: o que muda para quem aluga, investe ou vive de renda imobiliária

A Reforma Tributária deixou de ser um assunto distante e passou a impactar diretamente quem tem imóveis, vive de aluguel ou investe no mercado imobiliário. As mudanças já estão desenhadas e, gostando ou não, vão exigir atenção, organização e planejamento.

Se você aluga imóveis, administra patrimônio, trabalha com Airbnb ou intermedia compra e venda, é importante entender o que muda e, principalmente, como se preparar para pagar menos imposto dentro da lei.

Hoje, a locação de imóveis não paga ISS e, para muitas pessoas, a tributação acaba ficando concentrada no Imposto de Renda. Com a Reforma Tributária, isso muda. A locação passa a ser tributada por dois novos tributos: o IBS e a CBS, que substituem o PIS, a COFINS e o ISS.

A princípio, isso assusta. Mas a lei criou regras específicas para o setor imobiliário.

No caso da locação, a alíquota será reduzida. Em vez da alíquota cheia do novo sistema, haverá um desconto de 70%. Na prática, isso significa uma carga aproximada de 7,95% sobre o valor do aluguel. Além disso, despesas como condomínio e tributos do imóvel poderão ser descontadas da base de cálculo. Para imóveis residenciais, ainda existe um abatimento mensal chamado “redutor social”, hoje no valor de R$ 600.

Por outro lado, surgem novas obrigações. A principal delas é a emissão de nota fiscal, algo que hoje muitos locadores não precisam fazer. Isso exige mais controle e organização, especialmente para quem tem vários imóveis.

Outro ponto importante envolve a pessoa física. A Reforma Tributária cria limites claros.

Quem tiver renda anual com aluguel acima de R$ 240 mil e explorar mais de três imóveis pode passar a ser tratado como contribuinte regular desses novos tributos. Isso vale também para quem ultrapassar esse valor de forma relevante no próprio ano. Em outras palavras: muitos investidores que hoje se veem apenas como “proprietários” podem ser tratados como atividade econômica.

A locação por temporada, como o Airbnb, também entra no foco da reforma. Aluguéis de até 90 dias passam a ser enquadrados como hospedagem, com regras semelhantes às da hotelaria. Existe redução de alíquota, mas, novamente, quem ultrapassar certos limites de faturamento e quantidade de imóveis passa a ter obrigações fiscais mais rígidas. A ideia de que o Airbnb é uma atividade informal deixa de existir.

Durante alguns anos, haverá um período de transição. Contratos de locação assinados antes da nova lei, e que atendam a certos requisitos formais, poderão continuar temporariamente no regime antigo, com tributação menor. Mas isso não acontece automaticamente. É preciso analisar contrato por contrato para saber se o benefício se aplica.

Além disso, entre 2026 e 2033, o sistema antigo e o novo vão coexistir. Isso significa mais complexidade, mais cuidado com documentos e maior risco para quem não se organiza desde já.

Para imobiliárias, administradoras e corretores, as mudanças também são relevantes. A tributação passa a incidir apenas sobre a comissão ou taxa de administração, e o imposto será devido no município onde o imóvel está localizado, não onde fica a sede da empresa. Cada profissional passa a ser responsável pela sua parte do imposto, com obrigação de nota fiscal.

O ponto central é simples: a Reforma Tributária muda a lógica da tributação imobiliária. Quem se antecipa consegue ajustar contratos, reorganizar patrimônio e escolher a melhor estrutura para pagar menos imposto de forma legal. Quem ignora o tema corre o risco de pagar mais, sofrer autuações ou perder oportunidades.

Nosso escritório atua de forma especializada em direito imobiliário e tributário, com foco prático na aplicação da Reforma Tributária. Se você tem imóveis, aluga, investe ou trabalha no setor e quer entender como essas mudanças impactam a sua realidade, entre em contato.

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