Por que o aluguel está tão caro?

Aspectos jurídicos da alta no mercado de locação e como proteger seu contrato.

O mercado de locação no Brasil vem passando por uma disparada nos preços. Só em abril de 2025, a alta média foi de 1,25%, bem acima da inflação. No acumulado dos últimos 12 meses, o reajuste chega a quase 13%. O que está acontecendo? Quais os reflexos jurídicos para locadores e locatários? Como proteger seus interesses em contratos de aluguel?

O que explica essa alta?

A alta dos aluguéis é consequência de uma combinação de fatores econômicos e estruturais:

• Taxa de juros alta, que desestimula investimentos no mercado imobiliário;

• Mudanças urbanísticas, como restrições em coeficientes de construção em cidades como Belo Horizonte;

• Aumento da demanda, com o reaquecimento do mercado de trabalho;

• Pressões inflacionárias e reajustes contratuais periódicos.

  
  

Aspectos jurídicos críticos no cenário atual

🔹 Reajustes e revisões: até onde o aumento é legal?

• O reajuste anual do aluguel deve obedecer ao índice estipulado no contrato (normalmente IPCA ou IGP-M).

• Se não houver índice pactuado, aplica-se o critério de livre negociação entre as partes.

• Entretanto, não existe previsão legal para “reajustes fora do contrato” simplesmente porque o mercado valorizou. Isso só ocorre mediante:

  • Ação revisional de aluguel, permitida após três anos da última definição de valor contratual, seja ele fixado inicialmente ou revisto judicialmente (Art. 19 da Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91).

• O Judiciário tem considerado o equilíbrio econômico do contrato, admitindo revisões para mais ou para menos, desde que comprovada a defasagem do valor frente ao mercado.

  
  

🔹 A inadimplência e os riscos contratuais

Com aluguéis cada vez mais altos, o risco de inadimplência cresce. Aqui entram pontos jurídicos cruciais:

• Despejo por falta de pagamento pode ser proposto após uma única parcela inadimplida, desde que cumpridos os prazos legais.

• A Lei do Inquilinato permite que, se houver cláusula de fiança ou garantia locatícia, o fiador seja diretamente acionado, evitando prejuízos maiores ao locador.

• A falta de garantias bem estruturadas pode transformar inadimplência em longos e custosos processos judiciais.

  
  

A importância de contratos bem elaborados

Neste cenário, a segurança jurídica começa no papel. Contratos mal feitos abrem margem para discussões, inadimplemento e dificuldade na cobrança. Elementos essenciais:

• Cláusula clara sobre reajustes, prevendo:

  • Qual o índice aplicável;

  • Periodicidade;

  • Forma de comunicação do reajuste.

• Previsão de multa rescisória proporcional, em conformidade com o Art. 4º da Lei do Inquilinato.

• Garantias robustas:

  • Fiança;

  • Seguro fiança;

  • Caução (em dinheiro, imóvel ou títulos).

• Cláusulas específicas para inadimplemento, deixando claro:

  • Prazo de tolerância;

  • Juros e multa aplicáveis;

  • Procedimentos para cobrança extrajudicial.

• Previsão de revisão contratual:

  • Inclusão de cláusula permitindo revisão extrajudicial caso haja alteração expressiva das condições econômicas ou do mercado.

    
    

Locação sem contrato? Nem pensar!

Ainda é comum no mercado, especialmente em locações residenciais mais simples, firmar acordos apenas verbalmente ou com contratos genéricos, muitas vezes retirados da internet. No cenário atual, isso é assumir um risco desnecessário.

A falta de contrato bem elaborado:

• Dificulta comprovação de obrigações;

• Torna mais morosa a execução de dívidas;

• Enfraquece a posição de ambas as partes em caso de litígios.

  
  

A alta no preço dos aluguéis não é apenas uma questão econômica, mas também jurídica. Locadores e locatários precisam estar preparados, seja para lidar com reajustes, revisões, inadimplemento ou mesmo negociações em um mercado volátil.

A assessoria jurídica especializada deixa de ser um diferencial e passa a ser uma necessidade. Contratos bem elaborados, com cláusulas específicas e alinhadas à legislação vigente, são a principal ferramenta para evitar problemas futuros.

Se você é locador ou locatário e quer garantir segurança nas suas relações contratuais, fale com nosso escritório. Atuamos na prevenção e resolução de conflitos imobiliários, com atendimento consultivo e contencioso especializado.

Escrito por

Mariana Oliveira