Cuidados Básicos e Essenciais na aquisição de um Imóvel

A compra de um imóvel é um momento de extrema importância já que significa a materialização de um sonho: a aquisição da casa própria.

Porém, alguns pontos antes e durante a compra precisam ser analisados com bastante cautela, para evitar problemas futuros que possam ocasionar situações como demandas judiciais ou até mesmo invalidação da negociação.

Inicialmente é importante realizar uma análise prévia tanto do imóvel como dos vendedores, sendo assim, os documentos básicos e principais a serem solicitados neste momento inicial são:

• Documentos do imóvel: certidão de matrícula no registro de imóveis, cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de venda e compra, escritura pública), certidão de ônus reais relativos ao imóvel, carnê do IPTU e comprovantes de pagamento, certidão negativa de tributos municipais e federais.

• Documentos do vendedor e proprietários anteriores: se o vendedor for pessoa jurídica, será solicitado o contrato social, suas alterações, CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial e na Receita, consulta em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, certidão negativa de tributos federais e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa), certidão negativa de débitos condominiais e certidões de ações na Justiça, inclusive ações trabalhistas. Em sendo Pessoa Física, verificar a existência de ações judiciais que possam envolver o patrimônio pessoal do vendedor, ou ainda que estejam tratando do bem imóvel.

Ah, uma dica valiosa neste momento é que quando houver a emissão da Certidão Negativa de Débitos do Condomínio, o síndico deverá assina-lá e ainda deverá apresentar a Ata da Assembleia que o elegeu!

Estando tudo certo com a documentação, o próximo passo é analisar o Contrato que será firmado, pois ele deverá possuir características essenciais para tornar-se válido e ainda, informações básicas que lhe darão segurança no negócio que está sendo firmado.

Antes de falarmos sobre o contrato, te explico que existem duas formas de instrumentalizar uma compra e venda, ou seja, você pode firmar seu negócio por meio de um Contrato Particular de Compra e Venda, que é aquele que uma das partes redige, ou ainda pode ser feito por meio de Escritura Pública, que é aquela lavrada em cartório.

Uma informação importante é que sempre que o bem que esta sendo adquirido possuir um valor superior a 30 (trinta) vezes o salário mínimo vigente, o negócio deverá ser realizado por meio de Escritura Pública.

Com estas informações, vamos verificar as principais característicadas que um contrato deve ter:

• Boa-fé: ou seja, as partes devem agir de forma honesta e com a intenção e convicção de formalizarem o acordo agindo corretamente.

• A forma de instrumento utilizada: decidir se será por meio de Contrato Particular ou Escritura Pública.

• Capacidade das Partes: lembrando que o menor e o incapaz não podem fazer negociação sem representação ou autorização.

• Objeto Lítico, Possível, Determinado ou Determinável.

Tendo o contrato ou escitruta atingido todas as características essenciais e básicas para que o negócio seja válido, vamos avaliar as principais informações que devem estar expressas no instrumento firmado e que devem ser analisadas com bastante cuidado pelo comprador:

• Qualificação completa das partes - Atenção para verificar quando o contrato é com o vendedor casado, pois, dependendo do regime de bens dele, será necessário constar a qualificação do cônjuge e a sua anuência.

• Descrição completa do imóvel - Não esqueça de verificar se está informado se há débitos no imóvel ou restrição/ônus na matrícula dele junto ao cartório.

• Preço, Forma de Pagamento e Multa - Analisar com bastante cautela se todas as informações ajustadas verbalmente estão de fato alinhadas no contrato e se as multas, juros e atualizações estão dentro do permitido na legislação.

• Data para a entrega da posse - Chamo sua atenção a este ponto porque, se não observado, o vendedor poderá deixar de pagar os débitos vinculados ao imóvel como IPTU, Energia, Água, Condomínio e outros a partir do momento que o contrato é firmado, mesmo que o comprador ainda não esteja na posse do imóvel, o que pode acarretar um problema ao comprador, porque terá que assumir todos estes débitos a partir de então, já que estes acompanham o bem. Então verifique a partir de quando o comprador terá que assumir esta obrigação.

• Despesas referente a escritura e registro imobiliário no cartório - Fique atento se estará disposto quem será responsável pelo pagamento das despesas no cartório de Notas e Registro de imóveis, bem como com o pagamento do ITBI (Imposto de Trnasmissão de Bens Imóveis).

Após todas as conferências e estando devidamente alinhada todas as informações, você poderá ter maior segurança no negócio jurídico que estará firmando, evitando quaisquer problemas futuros.

Por isto, indicamos sempre que em toda negociação imobiliária, além de um bom corretor, o comprador e vendedor também estejam assessorados por um bom advogado imobiliarista de sua confiança, para que sejam supridas quaisquer dúvidas na negociação.

Por Mariana Oliveira