Copropriedade: A Venda de Imóveis e o Direito de Preferência

No mercado imobiliário, é comum encontrarmos imóveis com dois ou mais proprietários, situação conhecida como copropriedade. Isso pode ocorrer, por exemplo, por meio de herança, casamento sob o regime de comunhão ou mesmo por compra conjunta.

Quando um desses coproprietários decide vender sua parte, surge uma questão essencial: o direito de preferência.

O que é o Direito de Preferência?

O direito de preferência está previsto no artigo 504 do Código Civil e garante que, antes de vender sua parte a um terceiro estranho ao condomínio (copropriedade), o condômino deve oferecer sua parte primeiramente aos demais coproprietários, nas mesmas condições.

Exemplo prático:

Imagine que Ana, Bruno e Carla herdaram um imóvel de seus pais, tornando-se coproprietários em partes iguais (33,33% para cada). Ana decide vender sua parte por R$ 200.000.

Obrigação de Ana: Antes de vender para qualquer pessoa fora da família, ela deve notificar Bruno e Carla, informando o valor, a forma de pagamento e as condições da venda. Eles terão 180 dias para manifestar interesse em adquirir a parte de Ana.

Se nenhum deles se interessar, Ana poderá vender para um terceiro, mas exatamente nas condições oferecidas a Bruno e Carla. Se vender por valor inferior ao comunicado, a venda poderá ser anulada judicialmente.

Venda Entre Coproprietários: Quando o Direito de Preferência Não se Aplica

Se a venda for feita entre os próprios coproprietários, o direito de preferência não se aplica.

Exemplo prático:

No caso anterior, suponha que, em vez de vender sua parte para um terceiro, Ana deseje vender sua fração para Bruno.

Resultado: Ana pode vender diretamente para Bruno, sem necessidade de oferecer sua parte a Carla, pois ambos já são coproprietários. O entendimento dos tribunais é que não há “estranho” na relação, logo, o direito de preferência não se aplica.

Venda Entre Ex-Cônjuges: Um Caso Particular

Quando o imóvel é de propriedade comum de ex-cônjuges (por exemplo, adquirido na constância do casamento), e um deseja vender sua parte ao outro, também não se aplica o direito de preferência a terceiros, pois não se trata de venda para estranho.

Exemplo prático:

Lucas e Mariana eram casados em comunhão parcial de bens e adquiriram um imóvel juntos. Após o divórcio, ficou estabelecido que cada um teria 50% da propriedade do bem. Tempos depois, Lucas deseja vender sua parte para Mariana.

Situação: Lucas não precisa notificar terceiros ou qualquer outro coproprietário, pois Mariana já é dona de metade do imóvel. Como a venda ocorre entre ex-cônjuges coproprietários, o direito de preferência não se aplica.

Entretanto, se Lucas quiser vender sua parte para uma terceira pessoa (por exemplo, um investidor), Mariana deverá ser notificada formalmente e terá o direito de preferência.

O direito de preferência tem por objetivo preservar a harmonia entre coproprietários, evitando que um “estranho” ingresse na titularidade do bem sem dar oportunidade aos demais de manter o controle sobre o imóvel.

É essencial observar:

• A necessidade de notificação formal (por escrito e com aviso de recebimento);

• O respeito ao prazo legal (180 dias);

• A correspondência exata entre as condições ofertadas e as efetivamente praticadas na venda.

  
  

Atenção: A não observância desses requisitos pode resultar na anulação da venda judicialmente.

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Escrito por

Mariana Oliveira