A Lei do Distrato: Sua construtora está devolvendo dinheiro que deveria ficar no caixa?

Imagine o seguinte cenário: sua obra está a todo vapor, os boletos de materiais de construção não param de chegar, a folha de pagamento da equipe está rodando e, de repente, o telefone toca. É um dos adquirentes informando que perdeu o emprego (ou simplesmente mudou de ideia) e quer devolver o apartamento na planta.

Para o dono de uma construtora, a palavra distrato soa como um alarme de incêndio. A saída inesperada de um cliente no meio do ciclo de obras causa um impacto violento no fluxo de caixa do empreendimento.

A boa notícia é que a lei está do seu lado. A má notícia é que o seu contrato, muito provavelmente, não está.

Como advogada imobiliarista focada na defesa do setor da construção civil, vejo diariamente construtoras deixando muito dinheiro na mesa por usarem contratos desatualizados ou "modelos de internet".

Vamos falar com franqueza: um contrato mal redigido é um passivo oculto que corrói a sua margem de lucro.

Até poucos anos atrás, o distrato era um verdadeiro pesadelo jurídico. Juízes determinavam a devolução de 90% dos valores pagos pelo comprador desistente, muitas vezes em parcela única, quebrando o caixa das construtoras.

Isso mudou com a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). Ela trouxe regras claras e uma proteção robusta para quem constrói. Hoje, a regra do jogo é a seguinte:

• Sem Patrimônio de Afetação: A construtora tem o direito de reter até 25% dos valores pagos pelo cliente desistente.

• Com Patrimônio de Afetação: A blindagem é ainda maior. Se o empreendimento estiver sob esse regime, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos.

Essa retenção não é "lucro", mas uma recomposição justa para cobrir custos administrativos, comissões de corretagem, impostos e o prejuízo de ter que recolocar a unidade à venda.

Porém, aqui entra a grande pegadinha que muitos empresários da construção ignoram: a retenção de 50% ou 25% não é automática. Ela exige requisitos formais rigorosos.

Se o seu contrato de promessa de compra e venda não estiver desenhado exatamente nos moldes exigidos pela nova legislação, o juiz pode considerar a cláusula nula. E o resultado você já sabe: condenação para devolver quase tudo ao comprador desistente.

A Lei do Distrato exige obrigatoriamente que todo contrato inicie com um "Quadro Resumo" detalhado. Ele precisa conter as informações essenciais do negócio logo na primeira página (preço, parcelas, índices de correção, consequências do desfazimento do contrato, etc.). Se o seu contrato não tem esse quadro resumo e o adquirente não o assinar especificamente, o cliente pode pedir a rescisão do negócio com base nessa falha formal!

Para garantir que o caixa da sua obra não seja o banco de devolução de clientes desistentes, faça estas três perguntas a si mesmo:

1. O Quadro Resumo está perfeito? Meu contrato atual possui a folha de rosto exatamente nos moldes do art. 35-A da Lei de Incorporações?

2. As multas estão claras? As penalidades por desistência estão destacadas em negrito no contrato, conforme a lei exige?

3. A corretagem está separada? O valor da comissão de corretagem está devidamente informado e destacado para que não precise ser devolvido em caso de distrato?

No mercado imobiliário, o lucro que você projeta na planilha de viabilidade só se consolida se o seu departamento jurídico trabalhar de forma preventiva. A proteção do seu caixa não começa na fundação da obra, começa no momento em que o cliente assina o papel no estande de vendas.

Se você tem dúvidas se os contratos da sua construtora estão 100% alinhados com a Lei do Distrato para garantir a retenção máxima permitida e proteger a saúde financeira do seu negócio, é hora de agir.

Não espere o próximo cliente pedir o distrato para descobrir que o seu contrato é frágil. O custo de um contrato bem feito é infinitamente menor do que o prejuízo de um distrato mal resolvido.

Escrito por

Mariana Oliveira.