Locação por temporada em condomínios: o risco jurídico que também precisa entrar na conta do investidor

Antes de comprar um imóvel para exploração por curta duração, analisar apenas diária, ocupação e rentabilidade pode não ser suficiente.

O imóvel deixou de ser analisado apenas como moradia ou patrimônio. Cada vez mais, especialmente em cidades turísticas como Maceió, ele também é adquirido como ativo gerador de renda.

Com isso, perguntas sobre diária média, ocupação e rentabilidade passaram a fazer parte da decisão de compra. Mas existe uma pergunta que muitas vezes aparece tarde demais:

O condomínio permite que esse imóvel seja explorado por curta duração?

A resposta exige mais cuidado do que simplesmente verificar se existem apartamentos anunciados no Airbnb.

Airbnb, Booking e outras plataformas são apenas meios de divulgação e contratação. Juridicamente, é preciso analisar como o imóvel está sendo efetivamente explorado.

Nem toda estadia de curta duração será necessariamente uma locação por temporada nos termos da Lei do Inquilinato. Dependendo da habitualidade, da alta rotatividade dos ocupantes e da profissionalização da atividade, a operação pode assumir características diferentes. Por isso, a pergunta não deveria ser apenas: “Posso colocar no Airbnb?” Mas: “A operação que pretendo desenvolver é compatível com as regras desse condomínio?”

O STJ ainda está construindo os limites

Em maio de 2026, o STJ analisou situação envolvendo contratos atípicos de curta estadia e exploração econômica reiterada ou profissionalizada. O Tribunal reconheceu que, dependendo da forma como a atividade é exercida, ela pode ser incompatível com a destinação residencial do condomínio.

Mas a discussão ainda não terminou.

No Tema 1.443, o STJ deverá definir uma questão extremamente relevante para proprietários e investidores: a simples previsão de que o condomínio possui destinação residencial já é suficiente para impedir locações de curta duração ou é necessária uma proibição expressa na convenção?

Essa resposta deverá trazer maior segurança jurídica ao mercado.

Até lá, tanto afirmar que “todo condomínio residencial proíbe Airbnb” quanto concluir que “se não há proibição expressa, está permitido” pode ser precipitado.

Esse é um ponto especialmente importante para quem pretende investir.

O fato de existirem unidades anunciadas em plataformas digitais não significa, por si só, que aquela operação esteja juridicamente assegurada.

Uma coisa é constatar que atualmente existem imóveis sendo explorados dessa maneira. Outra é afirmar que o condomínio permite essa atividade e que ela poderá continuar sendo realizada nas mesmas condições.

Pode existir autorização. Pode haver controvérsia. Pode estar ocorrendo uma tentativa de mudança das regras em assembleia. E pode até existir operação em desconformidade com a convenção. Por isso: existir na prática não significa necessariamente estar juridicamente protegido.

Se o imóvel está sendo adquirido para geração de renda, a análise jurídica não deveria terminar na matrícula. Além das verificações tradicionais, é importante conhecer:

• convenção e regimento interno;

• atas recentes de assembleia;

• regras sobre hóspedes e locações;

• quóruns utilizados em eventuais alterações;

• histórico de conflitos do condomínio;

• forma como o empreendimento funciona e foi estruturado.

É o que podemos chamar de due diligence condominial do investimento.

Porque, quando a expectativa de retorno depende diretamente da curta duração, a convenção deixa de ser apenas um documento sobre regras de convivência. Ela também passa a fazer parte do business plan.

Antes de adquirir um imóvel baseado em projeções de curta temporada, vale fazer um teste simples: Se amanhã essa modalidade de exploração for restringida, o investimento ainda faz sentido?

Se toda a rentabilidade depende de um único cenário jurídico permanecer inalterado, talvez exista um risco que ainda não entrou na planilha. A análise preventiva não significa ser contrário ao investimento em curta duração.

Significa apenas reconhecer que rentabilidade e segurança jurídica precisam caminhar juntas.

Antes de comprar um imóvel porque ele “é perfeito para Airbnb”, é preciso compreender não apenas o apartamento, mas também o condomínio no qual aquele investimento vai existir.

Bons investimentos começam com boas perguntas. Qual seria sua pergunta?

Escrito por

Mariana Oliveira

Advogada especialista em Direito Negocial e Imobiliário