Imóvel na planta: o reajuste pelo INCC pode fazer você pagar muito mais do que imaginava

Entenda como cláusulas contratuais e reajustes podem comprometer seu investimento imobiliário e quais cuidados tomar antes de assinar o contrato.

Comprar um imóvel na planta costuma ser uma alternativa atrativa, seja para conquistar a casa própria, seja para investir em um patrimônio com potencial de valorização. O preço inicial, as condições de parcelamento e a expectativa de valorização tornam esse tipo de negociação especialmente interessante.

Mas existe um detalhe que muitos compradores deixam passar: o valor anunciado pela construtora nem sempre corresponde ao valor que será efetivamente pago até a entrega das chaves.

Isso acontece porque os contratos normalmente preveem a atualização dos valores pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que acompanha a variação dos custos da construção civil.

Embora esse reajuste seja permitido em determinadas condições, sua aplicação pode representar um aumento significativo no saldo devedor e, em algumas situações, resultar em cobranças abusivas.

O que muitos compradores não sabem sobre o INCC?

O INCC é utilizado para atualizar os valores devidos durante a construção do empreendimento.

Na prática, isso significa que, mesmo pagando suas parcelas regularmente, o comprador pode perceber que o saldo devedor continua aumentando.

O problema não está necessariamente na existência do reajuste, mas na forma como ele é aplicado.

A legislação brasileira estabelece limites para a periodicidade da correção monetária. Conforme a Lei nº 10.931/2004, a previsão de reajustes mensais em contratos imobiliários exige prazo mínimo de 36 meses. Entretanto, algumas práticas contratuais têm chamado a atenção do Poder Judiciário.

Uma reportagem publicada pela Folha de S.Paulo, em outubro de 2026, destacou situações em que contratos imobiliários continham pequenas parcelas programadas para vencimentos muito distantes.

Em um dos casos analisados pela Justiça de São Paulo, um imóvel de aproximadamente R$ 1,28 milhão possuía uma parcela residual de apenas R$ 1 mil, prevista para quase dois anos depois do encerramento dos pagamentos principais.

A Justiça entendeu que essa previsão tinha como finalidade prolongar artificialmente o contrato para permitir reajustes mensais, determinando a restituição de valores cobrados indevidamente.

Ou seja, uma cláusula aparentemente simples pode gerar consequências financeiras relevantes para o comprador. 

Isso não significa que toda parcela residual seja irregular. É necessário analisar se existe uma justificativa econômica legítima para o prazo estabelecido.

Como isso afeta quem compra para investir?

Para o investidor imobiliário, esse cuidado é ainda mais importante.

A rentabilidade de um imóvel adquirido na planta depende não apenas de sua valorização, mas também do custo total da operação.

Um reajuste não previsto no planejamento pode reduzir consideravelmente o lucro esperado com a revenda ou comprometer o retorno do investimento por meio de locação.

Por isso, não basta avaliar o preço de lançamento e a expectativa de valorização. É indispensável compreender quanto o imóvel poderá custar até a conclusão da compra.

Quais cuidados tomar antes de assinar?

Antes de adquirir um imóvel na planta, alguns pontos merecem atenção especial:

• Verificar como e quando o INCC será aplicado ao contrato;

• Analisar o cronograma completo de pagamentos, inclusive parcelas residuais;

• Avaliar a projeção do saldo devedor até a entrega das chaves;

• Conferir os prazos de conclusão da obra e as regras aplicáveis em caso de atraso;

• Submeter o contrato a uma análise jurídica antes da assinatura.

Outro ponto importante é que a aplicação do INCC após o prazo contratual de entrega da obra, inclusive eventual período de tolerância, pode ser questionada quando houver atraso imputável à construtora, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

A aquisição de um imóvel envolve valores expressivos e obrigações que podem se estender por anos.

Uma análise jurídica preventiva permite identificar cláusulas potencialmente abusivas, avaliar riscos financeiros, esclarecer as obrigações assumidas e orientar o comprador antes que eventuais problemas se transformem em prejuízos.

E, para quem já adquiriu um imóvel e identificou cobranças inesperadas, também é possível avaliar a regularidade dos reajustes e a existência de valores passíveis de revisão ou restituição.

No mercado imobiliário, investir bem não é apenas escolher um imóvel com potencial de valorização. É garantir que as condições da negociação não comprometam o resultado esperado.

A assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário é uma importante aliada para tornar essas decisões mais seguras, transparentes e estrategicamente planejadas.

Escrito por

Mariana Oliveira

Advogada Especialista em Direito Imobiliário